日期：2026-03-15 17:24:13
在国内能对房地产走势作出准确预测的人并不多，李嘉诚就属于其中之一。早在2018年，他就对未来五年的楼市给出前瞻性判断，提醒大家要警惕：“房价将经历一次大洗牌，投机者需要谨慎。”当时市场正处于疯狂阶段，房价不断上涨，炒房热情高涨，许多人对这番话嗤之以鼻，觉得这位香港首富像是在“老糊涂”。
如今站在2025年的视角回望，这一预言显得颇为精准。全国百城二手房价已持续下跌超过三十个月，国内房价的整体跌幅也超过了三成。即使是一线城市，核心区域的房价也自2021年最高点的每平米九万多元，跌至如今的六万多元一线，累计跌幅接近三分之一。这一轮下挫让不少曾经寄望靠涨价致富的炒房者损失惨重，也让他们后悔当初对李嘉诚的忠告充耳不闻。
事实上，房价的回落对于仅以自住为目的的一套房刚需家庭影响并不大。但对于手握两套房或以上的家庭来说，未来很可能会遇到以下四种结果：
展开剩余66%第一，房屋市值继续缩水
往日投机买房的热潮如今多已遭遇挫折。以往在上海静安区投资的一位名为郑斌的投资案例为例，四年前他用四百万元买下的一套“老破小”如今市值只有约256万元，跌幅超过三成，连首付都可能回不来。未来几年，地方房价仍有下探空间，一线城市核心区域的价格或将出现进一步下跌。因此，拥有多套房产的家庭要格外谨慎。
第二，持有成本持续上升
多套房的持有成本将成为持续压力，主要来自两方面：一方面，物价稳步上涨带来物业费、取暖费、电梯费以及维修基金等各项费用的上涨；有炒房者算过账，自己两套房的月度物业费、维修基金和电梯费合计大约需要两千五百元左右。另一方面，房产税的扩围在未来几年将逐步落地，预计对持有两套及以上房产的家庭形成更明显的成本上升压力。一些业内人士甚至推算，房产税率若达到1.2%左右，百万元房产每年需缴纳的税额就达一万二千元上下，成为不小的负担。
第三，靠“以租养贷”越来越难实现
不少人将多余房产出租以实现“以租养贷”的初衷，但在现实操作中，这一方式也在逐步遇冷。若房所在的多为三四线城市，人口外流和租房市场供大于求将使出租难度增大；若房源集中于大城市，政府大规模推出保障房和廉租房，部分需求被分流，外来人口减少，租金水平也易走低，租金收益难以覆盖贷款压力。
第四，房产的流动性日益下降
与价格的波动相比，房产的变现能力也在减弱。市场变得更加观望，交易周期拉长，买卖双方的议价空间增大，灵活处置资产的难度明显提升，导致在短时间内将房产转化为现金的能力变弱，资产的应急性也随之下降。
总体而言，这一轮市场波动再次提醒我们，投资须保持冷静、分散风险、脚踏实地。对普通家庭来说，一套房的风险远小于多套房所带来的综合压力，而对于拥有多套房的人来说，务必建立稳健的财务规划和风险预案，以适应未来市场的不确定性。愿你在风云变幻的市场中，始终保持清晰的头脑，稳健前行，迎来更为美好的明天。祝愿每一个家庭都能在变化的时代里找到自己的方向，收获安定与希望。
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